Boete voor ontwikkelaar door hogere verkoopprijs van woningen Oldenhuis

GROENLO – Eind vorig jaar ontving de gemeente verschillende signalen dat de 10 kavels van de HOUTbaar woningen op Oldenhuis voor een aanmerkelijk hogere prijs worden verkocht dan in de overeenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar is vastgelegd. In gesprekken die de gemeente met de ontwikkelaar heeft gevoerd, is inderdaad gebleken dat de woningen duurder zijn verkocht en/of gereserveerd dan de afgesproken prijs. De ontwikkelaar heeft de gemeente Oost Gelre hierover niet vooraf geïnformeerd.

Pittige gesprekken
De gemeente heeft een paar gesprekken met de ontwikkelaar hierover gevoerd. “Pittige gesprekken, waarin we hebben moeten constateren dat de woningen inderdaad duurder werden aangeboden en/of gereserveerd dan de afgesproken prijs. Wij hebben onze onvrede over de werkwijze uitgesproken. In nauw overleg zijn we inmiddels tot een oplossing gekomen”, zegt wethouder Marieke Frank

Hogere verkoopprijs ‘vrij op naam’ (VON)
De ontwikkelaar geeft aan dat de VON-prijzen gemiddeld € 325.000,- zijn. Dit hebben wij laten toetsen aan de door de ontwikkelaar verstrekte VON-prijzen. De conclusie is dat de gemiddelde VON-prijs inderdaad € 325.000,- is voor een afgebouwde woning zonder extra’s. De bandbreedte van de VON-prijs is € 307.500,- tot € 357.500,-.

Volgens de overeenkomst zou deze verkoopprijs gemiddeld maximaal € 275.000 v.o.n. (prijspeil 2021) mogen bedragen.

De prijsstijgingen van de bouwkosten zijn de oorzaak van de hogere verkoopprijs
De ontwikkelaar heeft aangegeven dat de prijsstijgingen van de bouwkosten de oorzaak zijn van de hogere verkoopprijs. De gemeente heeft deze prijsstijgingen laten doorrekenen. De conclusie uit de doorrekening is dat een groot deel van de hogere verkoopprijs inderdaad veroorzaakt wordt door de stijging van de bouwkosten.

De reële marktwaarde van de woningen ligt nu hoger dan vorig jaar is afgesproken
Daarnaast is ook geconcludeerd dat in de huidige markt een gemiddelde marktwaarde van € 325.000 zeer reëel is voor deze woningen.

De aspirant-kopers wonen in of komen uit Oost Gelre
De ontwikkelaar geeft aan, kopers te hebben gezocht en gevonden die wonen in of afkomstig zijn uit Oost Gelre. Deze gegadigden wonen nog thuis of laten een andere woning achter. Ook zijn deze gegadigden geselecteerd op de financiële draagkracht in relatie tot de door Oldenhuis BV gehanteerde verkoopprijs.

De kopers moeten van de ontwikkelaar de keuken bij een aangewezen leverancier afnemen
De gemeente heeft verder geconstateerd dat de kosten van de keuken niet in de VON-prijs zitten. Op zich is dit tegenwoordig gebruikelijk in projectmatige woningbouw. In de toetsing van de bouwkosten is hier ook rekening mee gehouden. Wat in dit geval afwijkt van de gebruikelijke werkwijze is het feit dat de koper verplicht wordt bij een vaste keukenleverancier af te nemen, die wordt aangewezen door de ontwikkelaar. En dat de woning niet zonder keuken wordt verkocht. In die zin is dit dus koppelverkoop die de VON-prijs indirect verhoogt.

De gemeente legt de ontwikkelaar een boete op en kopers krijgen korting op de keukenkosten
De volgende overeenstemming zijn bereikt:
Oldenhuis BV doet een afdracht (boete) van € 100.000,- aan de gemeente en
Oldenhuis/Koopmans geeft een waardebon/korting van € 5.000,- aan de kopers voor de aanschaf van een keuken bij de vaste keukenleverancier of een korting op de VON-prijs van € 3.500,- indien kopers graag zijn keuken elders aanschaft en Oldenhuis/Koopmans neemt een antispeculatiebeding en een zelfbewoningsplicht op in de koopovereenkomsten.
Het college ontvangt t.z.t. de afschriften van de 10 ondertekende (geanonimiseerde) verkoopcontracten. Mocht hier toch een hogere gemiddelde VON-prijs uit naar voren komen dan € 325.000,- zal de afdracht aan de gemeente daarmee moeten worden verhoogd.

De boete gaat de gemeente gebruiken om een stuk onrendabele top goed te maken bij de realisatie van goedkope (starters-)woningen elders in Oost Gelre.